Покупка недостроенного или готового дома связана с множеством тонкостей. На что обращать внимание в первую очередь? Какие документы вам понадобятся? Насколько вообще это выгодно? Разбираемся вместе.

Для удобства мы разделили материал на две части. Сначала подробно поговорим про недостроенный дом, потом — про готовый.

Итак, покупка недостроенного коттеджа. Дело рискованное, но при этом выгодное. Если вы не хотите заниматься стройкой с нуля, такой вариант обойдется вам в два-три раза дешевле, чем полностью готовый дом.

Недострой может быть трех видов:

1. когда возведен только фундамент либо фундамент + коробка.
   
2. Дом под черновую отделку: здание построено, но не проведены коммуникации.
   
3. Дом под чистовую отделку: после внутреннего ремонта готов к проживанию.
   

Пакет документов, который следует запросить у продавца:

• Кадастровый паспорт на дом;
  
• Кадастровый паспорт на участок;
  
• Разрешение на строительство;
  
• Список с перечнем выполненных работ (желательно, но не обязательно).
  

Если собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство, вы заключаете обычный договор купли-продажи. При этом обязательно проверьте, что предмет договора — именно дом, а не материалы, которые были использованы при стройке.

Второй вариант — когда зарегистрирован только участок. В этом случае вы оформляете договор уступки прав подряда.

Пакет документов для сделки:

• Выписки из кадастра на дом и участок;
  
• Договор купли-продажи;
  
• Разрешение нотариуса;
  
• Разрешение на строительство;
  
• Строительный паспорт дома;
  
• Заявление в местную администрацию.
  
  

1. Смотрите дом весной. Снег как минимум скрывает особенности рельефа на участке. А весной вы увидите, затапливает ли подвал, хорошая ли гидроизоляция у фундамента. Сырые углы — уже повод задуматься.
   
2. Оцените чердак и кровлю. Не протекает ли крыша? Правильно ли уложена кровля? Это можно понять по подтекам на внешних стенах и канавкам от воды вокруг здания.
   
3. Проверьте, как открываются двери. Если с усилием и со скрипом — коттедж дал неправильную усадку. То же относится к окнам. Кстати, сразу проверьте, не протекают ли стеклопакеты.
   
4. Попросите хозяина включить все системы — электричество, отопление, воду. Убедитесь, что все исправно.
   
5. Узнайте, как подается вода. Включите котел — через полчаса батареи должны стать теплыми.
   
6. Осмотрите пол и стены. Их ровность — своеобразная лакмусовая бумажка общего качества стройки. Проверить можно обычным строительным уровнем — он стоит недорого.
   
7. Слейте воду в унитазе и посмотрите, как быстро она уходит. На канализационных трубах не должно быть влаги.
   
   

Пакет документов для покупки готового дома:

• Правоустанавливающие документы на дом;
  
• Техпаспорт домовладения;
  
• Техпаспорт здания;
  
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме никто не зарегистрирован;
  
• Документы на участок;
  
• Кадастровый план участка.
  
  

1. Убедитесь, что у продавца нет межевых споров с соседями. Площадь участка должна точно соответствовать плану территории. Документы с границами земельных наделов предоставляет собственник. Плюс вы всегда можете поговорить с соседями.
   
2. Проверьте, что участок не имеет обременений — не находится в залоге, на него не наложен арест или взыскания. Информацию проверяет нотариус по реестру.
   
3. Узнайте историю дома: как оформлялись все предыдущие сделки с ним. Если коттедж несколько раз перепродавали, убедитесь, что предыдущие договоры были оформлены корректно: зарегистрированы, заверены нотариально.
   
4. Запросите проектную документацию на дом и инженерные системы, схемы разводки всех коммуникаций. Это пригодится для будущей эксплуатации коттеджа.
   
5. Изучите техпаспорт БТИ. Убедитесь, что в доме нет незаконных перепланировок, а все строения на участке возведены законно.