Разделы сайта

СТРОИМ ДОМ: С КОМПАНИЕЙ «ПОД КЛЮЧ», С БРИГАДАМИ ИЛИ С НАДЕЖНЫМИ ПОДРЯДЧИКАМИ? ОБЪЯСНЯЕМ РАЗНИЦУ

Решив построить дом, мы обычно сталкиваемся с выбором. Можно заказать дом у компании, которая строит «под ключ». Альтернатива — контролировать качество строительства вместе с нанятым прорабом, привлекая к работе на каждом этапе или бригады, или специализированных надежных субподрядчиков. Каждый вариант несет как риски, так и выгоды. Важно лишь определиться, что для вас более приемлемо. Мы рассмотрим плюсы и минусы всех перечисленных способов.

Первый вариант. Построить дом самостоятельно. Или самостоятельно, но с привлечением бригад

«Хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам!». Убежденность в этом подвигает немало людей отказаться от траты денег на специалистов и приступить к строительству в одиночку или вместе с родственниками и друзьями. Перспектива все сделать своими руками заманчива, но, прежде чем начинать рыть траншеи под фундамент и арендовать технику, взвесьте все «за» и «против».

Плюсы:

Вы сможете с гордостью заявлять всем, что дом построен собственными руками. Мужчина, построивший дом (а также воспитавший сына и посадивший дерево), безусловно, заслуживает уважения в нашем традиционном обществе.
Вам не нужно будет платить строительной фирме, бригаде, прорабу. А это существенная экономия: бригады, как правило, берут до 100% от стоимости материала, а фирмы и того больше.
Вы будете контролировать стоимость закупаемых материалов и самостоятельно вести смету. Находя материалы по низкой цене, фирма обычно не сообщает об этом клиенту, забирая выгодную разницу себе (в среднем она составляет до 20% от стоимости покупки, которая выставляется вам).
Если у вас недостаточно средств на руках, то строительство можно разделить на этапы, подкупая нужные материалы по мере возможности. Вы можете строить в течение нескольких лет, зато это не нанесет сильного удара по бюджету.
Вы контролируете качество постройки, выбираете лучшие материалы, ко всему подходите лично, исключая халтуру.

Минусы:

Да, вы не платите строителям, однако вы расплачиваетесь своим временем и силами. Если вы, к примеру, зарабатываете в месяц 70 тысяч рублей, а строительство занимает не один отпускной месяц в году, то посчитайте, какие деньги вы теряете. Не говоря уже о вашем здоровье (если вы строите не раз от разу в качестве физической зарядки, конечно, а полностью погружаетесь в процесс).
Кроме того, вам придется закупать не только материалы, но и инструменты, оборудование и технику. Стоят бетономешалки и хорошие сварочные аппараты недешево. Аренда тоже встанет в копеечку, при этом от неопытности можно что-нибудь поломать.
А как вы будете охранять ваши материалы и технику на участке? Если вы не можете находиться на стройке постоянно, то есть риск, что ваш качественный цемент и брусья разворуют. Можно, конечно, нанять сторожа или поставить времянку для хранения материалов. Но это дополнительные силы и деньги.
Еще один важный недостаток — низкая скорость строительства. Долгострои порой становятся головной болью всей семьи. И даже если у вас достаточно денег, самостоятельно быстро построиться вы не сможете, разве что если вы — строитель с огромным опытом.
И, наверное, самый главный пункт — это риск совершить ошибку. Если у вас нет необходимых навыков в строительстве, то в процессе вы можете наделать много серьезных ошибок. Их потом придется исправлять. Хорошо, если это просто неплотно прибитые дверные косяки, из которых сквозит. Но проблемы типа разломов фундамента, трещин в стенах, разрывов водопроводных и канализационных труб могут потребовать даже сноса уже возведенного здания.

Вывод

Этот вариант подходит фанатикам самостоятельности и тем, кто ограничен в средствах и не торопиться построить дом в короткие сроки. Можно постепенно подкапливать деньги и вкладывать их в стройку. Однако велик риск втянуться в долгострой. Другая проблема этого подхода — консервация стройки на холодное время года, когда снег и дожди могут разрушить уже проделанный вами объем работы.

Если вы не строитель и не любите «грязную работу», то в целом готовы разобраться в тонкостях строительных технологий и привыкли все контролировать, то есть еще одна альтернатива: строить с привлечением наемных бригад.

Если вы не строитель и не любите «грязную работу», то в целом готовы разобраться в тонкостях строительных технологий и привыкли все контролировать, то есть еще одна альтернатива: строить с привлечением наемных бригад.

Плюсы:

вы максимально вовлечены в процесс и можете оперативно исправлять ошибки строителей (к слову, нанятые проектировщик и прораб заметно облегчат этот процесс).
работа проходит достаточно оперативно, и вы можете сами регулировать количество привлеченных бригад
вы можете сэкономить на стройматериалах (немного) и на работе «спецов» (достаточно заметная сумма)

Минусы:

безответственность бригад и отдельных специалистов, а также сопутствующие проблемы (документы у мигрантов) создают вам риски, причем рискуете вы не только временем, но и деньгами — строители могут исчезнуть с предоплатой или совершить большие ошибки. Поскольку бригады — это не юрлицо, а люди «с улицы», то вы не добьетесь компенсации убытков;
если вы решили сэкономить еще больше и отказались от услуг внештатного прораба, то ваши ошибки в проектном менеджменте могут дорого вам обойтись. Без соответствующего образования и опыта сложно разбираться во всех нюансах и руководить бригадами. Ситуацию в какой-то мере спасет наличие проектировщика, который может (и должен) совершать авторский надзор и контролировать соответствие строительных работ изначальному проекту. Если же вам попадется безответственный проектировщик, положение может стать поистине плачевным.

Второй вариант. Дом «под ключ». Нанимаем строительную компанию

Можно сбросить с себя ответственность и заключить договор со стройфирмой. Это единственный подрядчик, который работает с вами напрямую. Компания поможет оформить документы, подберет участок, сама составит смету, которую вам просто нужно подписать, создаст план строительства, исходя из ваших пожеланий… Так что же, заключаем договор и не мучаемся? Не торопитесь.

Плюсы:

Вы коммуницируете с небольшим количеством человек, которые отвечают за ваш проект, и не "распыляете" свое время.
Вы получаете готовый дом согласно выбранному проекту уже через несколько месяцев (или чуть больше – в зависимости от сложности строительства).
Вам помогают выбрать участок и оформить разрешение на строительство (если вы договоритесь об этом за дополнительную плату).
Специалисты разработают для вас индивидуальный проект дома или предложат типовой.
В фирме помогут подобрать материалы, нужные для строительства, чтобы уложиться в бюджет и не потерять в качестве.
За сохранность материалов на стройке и качество работы отвечает фирма. Если что – вы можете подать на нее в суд. Главное - подробно прописать все эти моменты в договоре.

Минусы:

Этот вариант самый дорогой из трех. Мало того, что на вас лягут все расходы по покупке материалов и аренде техники. Вам еще нужно с наценкой будет оплачивать труд всех, кто так или иначе причастен к строительству – от проектировщика до секретарши в стройфирме. Фирма несет гарантийные обязательства перед вами – и это тоже закладывается в стоимость работ.
Фирмы зачастую дешево закупают качественные материалы по своим каналам, но в смете они этого не укажут. То есть если они купили все материалы, включая мешки с песком, со скидкой 20-30%, вам от этого ни холодно, ни жарко. Поэтому и получается так, что вы платите до 50% больше, чем реально стоили эти товары. Да, возможно, вы бы сами не смогли пробить большую скидку и найти что-то дешевое и качественное, но ведь все равно обидно?
Генподрядчик, как правило, не содержит штатных специалистов, а привлекает все тех же судподрядчиков на каждый этап строительства. Причем работает по принципу "приемлемое качество - низкая цена". Этих же субподрядчиков можете привлечь и вы, если найдете надежные компании (об этом читайте ниже). Так вам не придется платить компании-генподрядчику, которая фактически является посредником между вами (конечным заказчиком) и строителями.
Конечно, если вы строите небольшой домик под дачу, потеряете вы на этой разнице немного – каких-нибудь 5-10 тысяч рублей. Но если речь идет о нормальном доме для постоянного проживания, то потери могут быть большими. Нередко случается так, что, отказавшись от услуг фирмы, человек сокращал размеры суммы, указанной в их смете, наполовину.
Вы не защищены от срыва сроков сдачи объекта. Недобросовестные компании делают это порой намеренно для получения дополнительной прибыли. Конечно, сроки четко нужно прописать в договоре.
Также велик риск нарваться на непрофессионалов. Даже если фирма зарекомендовала себя на рынке и имеет хороший опыт, она все равно чаще всего нанимает разных подрядчиков «со стороны». Имея много заказов, фирма может оказаться не в силах контролировать все свои проекты. Поэтому не удивляйтесь, если, придя на участок, увидите конторскую бытовку, нелегальных мигрантов, их жен, варящих еду, бегающих вокруг детей и балки, лежащие в лужах после недавнего дождя.
И от воровства материалов вы тоже не застрахованы. Случаи, когда сами рабочие по ночам воруют по ночам цемент и другие строительные материалы, не редкость.

Вывод

Если вы хотите получить дом очень быстро и у вас нет времени на то, чтобы вникать в процесс строительства, вам подойдет этот вариант. Главное – внимательно подойдите к выбору фирмы. Обратите внимание на то, сколько лет существует компания, насколько прочна ее репутация, пообщайтесь с бывшими клиентами, почитайте отзывы на форумах. И удостоверьтесь в наличии гарантии на работы. Серьезный плюс этого варианта – вам будет на кого подать иск в случае проблем с домом.

Третий вариант — оптимальный. Нанимаем надежных субподрядчиков на каждом этапе и контролируем их работу (с прорабом и проектировщиком)

На первый взгляд, довольно сложная конструкция. На деле же это весьма надежный вариант, при котором вы не платите наценку большим компаниям и в то же время можете подстраховать процессы со всех сторон.

К слову, это один из самых популярных вариантов. К нему склоняются люди, которые готовы привлекать специалистов на разных этапах. В то же время они хотят контролировать процесс и вникать в каждый этап строительства, другими словами, понимать, из чего и как строится их дом.

Тут несколько этапов:

Нанять проектировщика. Если театр начинается с вешалки, то стройка - с проектировщика. Причем не важно, будет ли это частное лицо или проектная организация. Главное, чтобы специалист или компания могла выдать вам желаемый продукт - проект, который включает в себя "эскизник" (архитектурные решения) и "конструктив" (конструктивные решения - все важные чертежи и расчеты по дому). Как правило, эскизник рисует архитектор после встречи с клиентом. А над конструктивом, соответственно, работает конструктор. Все расчеты должны "сойтись" и соответствовать общей концепции. Проектировщик также помогает в принятии решений - из чего строить дом, какой выбрать вид каркаса, перекрытий и так далее. Проектировщик отслеживает процесс строительства. Его задача - избежать отклонения от проекта. Единственное исключение - если прораб видит более выгодные и конструктивные решения, он может предложить свои идеи проектировщику. При совместной работе выбор технологий и материалов можно скорректировать на начальном этапе.
Нанять прораба – ищите порядочного человека, который разбирается в строительстве и способен контролировать строителей. Посмотрите, какие дома он до этого строил, пообщайтесь с его клиентами. Составьте с прорабом договор, в нем пропишите, что он отвечает за все своими деньгами. Прораба можете привлечь к закупке материалов и поиску хороших субподрядчиков. На всех этапах посещайте стройку, озвучивайте прорабу свои пожелания, задавайте вопросы, изучайте в интернете ответы, разные строительные «фишки», читайте форумы. Особенно уделите внимание каркасу и фундаменту – это основа вашего дома.
Проектировщик и прораб - это полдела. Теперь важно найти на каждый этап строительства не бригады "с улицы", а надежные (и как правило, небольшие) компании, которые специализируются на конкретном виде работ. Схема проста: один этап строительства - один субподрядчик (хотя, как в любом деле, возможны исключения). Например, фундамент закладывает одна компания, каркасом занимается другая и так далее.

Важно знать требования к субподрядчикам, которые помогут вам в работе:

У компании есть допуск к СРО.
Это компания с зарегистрированным юрлицом, платящая налоги и размещающая информацию о себе в интернете (начиная от данных об ИП или ООО и заканчивая рекламным сайтом, социальными сетями).
У компании есть хорошие отзывы в интернете и они походи на отзывы реальных людей. Попробуйте поискать информацию на форумах и в социальных сетях, свяжитесь с конкретными пользователями. Кроме того, можно спросить у знакомых, связанных со строительной сферой в вашем городе.
Компания работает на рынке более 2-3 лет. Как правило, этого времени достаточно, чтобы обзавестись хорошими кейсами (или, наоборот, плохими отзывами). Чем старше компания, тем проще найти о ней информацию - как онлайн, так и офлайн ("сарафанное радио").

Особенности этого подхода:

Дешевле на 20-30% в сравнении с вариантом со стройфирмой. Конечно, услуги субпорядчиков тоже придется оплачивать, но это ощутимо меньшая сумма.
Вы понимаете, из чего состоит смета, и включаете в нее сразу все транспортные расходы, отходы производства, вывоз мусора, инструменты и расходные материалы. Вам известна окончательная сумма строительства.
Вы можете всегда контролировать процесс, нанимая отдельных подрядчиков на разные этапы. На форумах и в соцсетях люди, строившие дом по этому варианту, советуют привлекать специализированные фирмы для крыши и отделки дома, проведения коммуникаций и установки окон и дверей. Поверьте, узкая специализация — гарантия качества и скорости. Если люди хорошо кладут кирпичи и копают землю, это не значит, что они так же умелы в обращении с натяжными потолками или кровлей.
Необязательно рассчитываться с подрядчиками сразу. Лучше делать это поэтапно – принимая сделанную работу и оценивая ее качество. Однако в любом случае вам придется внести предоплату, размер которой вы обсуждаете с каждой компанией отдельно.
Работа идет помедленнее, чем с фирмой, но качественнее. Ваш дом - не один из тридцати объектов, который им нужно сдать за это лето.
В интернете сейчас очень много литературы, видео, статей, которые помогут вам понять некоторые строительные секреты. Поэтому пусть дом будет построен и не вашими руками, зато вы можете вмешиваться в процесс строительства, исправлять какие-то моменты, указывать на недочеты.

Вывод

Cтроительство дома с помощью найма специализированных подрядчиков на каждом этапе — это золотая середина. Если у вас не так много времени и здоровья, чтобы положить их на стройку, и есть некоторое количество денег для оплаты труда рабочих, то это вариант для вас.