МЕЖЕВАНИЕ УЧАСТКА И ЕЩЕ 5 БОЛЬНЫХ ВОПРОСОВ СОБСТВЕННИКА: СОВЕТЫ РИЭЛТОРА

Разделы сайта

Покупка участка — не только большая радость, но и ответственность. Как грамотно вложить деньги? Какие нюансы обязательно нужно учитывать? Собрали для вас советы от профессиональных риэлторов по загородной недвижимости.

Пожалуй, главный вопрос — это межевание. Если это ваш первый опыт покупки земли, этот момент легко упустить. Ведь есть план участка: в нем указано, сколько квадратов принадлежит владельцу. Но в реальности может оказаться так, что границы физически не определены, а условная линия проходит «где-то здесь». И впоследствии вам придется выяснять отношения с соседями по поводу территории.

Прежде чем заключить сделку, обязательно ознакомьтесь с документами на землю. Выясните точную площадь участка. Цифры должны быть одинаковыми и в документе, устанавливающем право собственности, и в выписке из ЕГРН.

О том, что участок размежеван, свидетельствует отметка в выписке. Обычно ее вносят в графу «Площадь». Выглядеть она может по-разному: в виде +/- или слова «уточненная».

Еще один помощник в деле межевания — публичная кадастровая карта. Она выложена в свободном доступе на сайте Росреестра. Вводите в строку поиска кадастровый номер участка — и получаете всю информацию о нем. В разделе «Площадь» обратите внимание на формулировку: «уточненная» — было проведено официальное межевание. «Декларированная» — площадь записана со слов владельца или из существующих документов, но межевание проведено не было.

Следующий спорный вопрос — новый Закон о межевании 2018 года. Межевание не обязательно для тех, кто уже владеет землей. Но те, кто собирается застроить участок, продать его, подарить или завещать родным, обязаны определить границы. Этим занимаются кадастровые инженеры. Стоит услуга 10 — 12 тысяч рублей.

Процедура межевания может занять довольно много времени. Но при купле-продаже земли она необходима.

А теперь, как обещали — советы от риэлторов для тех, кто собирается покупать участок.

СОВЕТ № 1. Поинтересуйтесь историей участка

Обязательно проверьте три документа: о праве собственности (это может быть договор купли-продажи, подтверждающие бумаги о получении наследства и т. д.) и две выписки из ЕГРН (обычная и расширенная).

Оптимальный вариант — когда у участка первый и единственный владелец, и вы заключаете сделку лично с ним. Если земля часто переходила из рук в руки, стоит задуматься о возможных последствиях и спорных вопросах.

Если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи, обратитесь в ЕГРН и запросите расширенную выписку, в которой будет указана информация о предыдущих владельцах объекта и периодах владения. Выписка платная, готовится в течение трех рабочих дней. Вы получаете точные данные об участке, включая возможные ограничения, оспаривание прав наследства и другие моментов, которые могут нести дополнительные риски.

СОВЕТ № 2. Познакомьтесь с владельцами

Главный момент — их психическое состояние. В идеале продавец должен предоставить справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. К сожалению, на это соглашаются не все. Но категорический отказ — уже повод задуматься.

Попросите продавца показать водительские права, если они есть. Они выдаются только при наличии справки об отсутствии психических отклонений и наркотической зависимости.

Это поможет вам избежать неприятностей в будущем: часто бывает такое, что родственники бывшего собственника оспаривают права владения землей под предлогом его психической невменяемости.

СОВЕТ № 3. Определитесь с назначением участка

Если покупаете землю под застройку, обязательно обратите внимание на возможные варианты ее использования. Они указываются в выписке ЕГРН. Строить жилой дом можно только на участке, на котором разрешено индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства. Если в документах обозначена категория «дачное строительство», а сами земли определены как сельскохозяйственные угодья, вы сможете построить на них только садовый домик, но не коттедж для постоянного проживания.

Если на участке уже есть постройки, вам нужно подтверждение их регистрации в Госреестре, техпаспорта и документы, подтверждающие возможность подключения коммуникаций и инженерных сетей. В противном случае подключение воды и газа может обойтись вам дороже, чем сама земля вместе с домом.

СОВЕТ № 4. Ознакомьтесь с планами застройки территории

Мечтаете о собственной земле, свежем воздухе? Это прекрасно. Но учтите, что поблизости вполне могут открыть производство или создать свалку. А еще — проложить новую дорогу. Ваша задача — убедиться, что этого не произойдет.

Информацию о планируемом использовании окружающей земли можно получить в муниципалитете. Точнее, в отделе, занимающемся архитектурой. Любые перспективы расширения города или застройки участков отражаются в генеральном плане района или города, а также в схемах планирования территории. Эти данные не держатся в секрете — их можно получить по запросу.

СОВЕТ № 5. Финансовые вопросы

Перед покупкой объекта убедитесь, что у него нет задолженностей по налогам или обязательным взносам в садовое товарищество. То же касается и коммунальных платежей. Учтите, что после заключения сделки все эти проблемы перейдут к вам как к собственнику.

Всегда требуйте оригиналы документов. Копия, даже заверенная нотариусом, не имеет должной юридической силы, тем более в деле покупки участка. Особенно это касается доверенностей: если продавец действует от имени другого лица, предъявляя доверенность, обязательно убедитесь, что собственник жив. В противном случае документ не будет иметь силы.

В остальном все банально: перед заключением сделки внимательно изучайте все бумаги на землю, убедитесь, что владельцы психически здоровы и у них нет задолженностей. План застройки территории позволит вам быть уверенным, что место, в котором вы будете жить, через пять-десять-двадцать лет останется таким же чистым, как в момент покупки.