Многие, у кого есть свой земельный участок, задумывались о постройке дома на нем. Но для осуществления подобной затеи, необходимо чтобы земельный участок подходил по категории. Ведь есть промышленные зоны, сельскохозяйственные участки, а есть участки под жилищное строительство — к ним и относится ИЖС.

ИЖС означает индивидуальное жилое строительство. Это частная территория, на которой можно строить жилой дом для постоянного проживания с возможностью получения почтового адреса. При этом разрешено строить дом, этажность которого не превышает 3-х этажей.

Помимо этажности, есть и другое ограничение — дом должен быть рассчитан на одну семью. Вариант, когда строится дом на 2 семьи с разными выходами, будет считаться нарушением.

Есть еще немаловажные нюансы: располагаться жилое помещение должно не менее чем в 5 метрах от красной линии улицы и в 3 метрах от границы с соседями.

Минимальный размер участка под ИЖС не может быть меньше, чем 6 соток. Максимальный размер — 15. Точную величину устанавливает муниципальный орган.

Но очень часто случается, что земельный участок, на котором планируется начать капитальное строительство, не соответствует данной категории. Что делать в подобной ситуации, ведь строительство на таком наделе может потом привести к многочисленным спорам и проблемам с регистрацией? Ответ есть — перевод земельного участка в категорию для ИЖС. И законодательством для этого предусмотрена специальная процедура.

Правовая база, регулирующая данный вопрос:

• ФЗ № 172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
• ФЗ № 101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  
• ФЗ № 373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  
• статья № 51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  
• некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.
  

Для осуществления перевода в ИЖС существует целый ряд действий, которые направлены на формирование документов и заявки на рассмотрение уполномоченным органом.

Процедура подачи и сбора документов:

1. Проведение межевания с целью определить границы участка и узловых точек.
   
2. Формирование пакета документов, которые обосновывают необходимость такого перевода
   
3. Заявление в уполномоченные органы местного самоуправления, занимающиеся земельными ресурсами.
   
4. Получение ответа о возможности перевода в категорию ИЖС либо отказа в таком решении.
   
5. Подготовка и оформление документов на участок, путем внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
   
   

В случае успешного выполнения всех действий проводятся изменения в ЕГРН, после чего выдается выписка из реестра, содержащая обновленные данные.

Стоит также отметить, что несмотря на четкое соблюдение всей процедуры перевода и правильности подачи всех документов, бывают случаи отказа в таком переводе. Такой отказ всегда должен быть мотивирован. Например, могут отказать по причине наличия на участке брони под государственные или муниципальные нужды (строительство дороги согласно генеральному плану развития населенного пункта).

Заявление о переводе рассматриваются на протяжении 3 месяцев. Но в случае отказа, то его дадут менее чем через месяц после подачи всех документов.

Длительность рассмотрения пакета документов зависит от загруженности работы уполномоченного органа, количества и правильности всех предоставленных документов.

Имеется целый ряд причин для отказа и определены они на законодательном уровне:

• Участок признан землей особого назначения
  
• Кадастровая стоимость выше наполовину
  
• Отсутствие разрешения у экологической экспертизы
  
• Другие ограничения, не позволяющие такой перевод
  

Главная цель перевода в ИЖС — это получение возможности постройки собственного жилья.

Основные преимущества участков ИЖС:

• Наличие рядом всей необходимой инфраструктуры и возможность к подключению к централизованным системам инженерных коммуникаций
  
• Возможность участия в государственной программе помощи при строительстве
  
• Простой механизм получения почтового адреса
  
• Возможность регистрации в доме
  
• Построенный дом на таком участке может в дальнейшем вступать в качестве залогового имущества при ипотеке.
  

Помимо преимуществ, также и есть свои недостатки:

• Размеры участка могут быть ограничены законодательно
  
• Нет возможности постройки дома на 2 семьи с разными выходами
  
• Обустроить такой участь нужно в течение 3 лет с момента получения прав собственности на него
  
• Увеличенное налогообложение по сравнению с участками других категорий
  
• Если на таком участке не построить жилой дом на протяжении 10 лет, налог на недвижимость удваивается
  
• Если построить жилье с нарушением закона есть реальный риск перевода его в самовольное строение, а по решению суда и вовсе может быть подлежать сносу

Все эти ограничения и недостатки призваны использовать ИЖС строго по целевому назначению, без коммерческого использования, когда ранее возводились многоэтажные мини-отели или велась иная предпринимательская деятельность.

Для тех граждан, которые собираются использовать надел по назначению, выгоды перевода в ИЖС значительно превалируют над возможными недостатками.