Самовольное строительство (или как часто называют самострой) — это здание или сооружение, которое было построено на участке с нарушением законодательства, а именно:

• строительство было осуществлено на чужом участке, еще и без разрешения;
  
• отсутствует утвержденный проект или нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
  
• нарушены строительные правила и нормы.
  

Именно такое определение вытекает из Гражданского Кодекса, а именно из ст. 222, которая была дополнена изменениями, вступившими в силу с 1 августа 2018 года.

На самострой не может распространяться право собственности, как результат — такой объект нельзя продать, подарить, передать в наследство, сдать в аренду. Любая юридическая сделка с таким объектом может быть признана судом как незаконная и отменена.

Регулируются эти вопросы Гражданским, Градостроительным Кодексами и Кодексом об административных правонарушениях в последних редакциях.

При этом, самостроем не будет считаться строение, которое было выполнено с нарушением норм и правил, утративших юридическую силу в момент выявления факта самовольного строительства.

Также не будет считать самостроем ситуация, при которой были получены все разрешения и согласования, но были нарушены ограничения по участку, о которых застройщик не знал или не мог знать в силу разных причин.

Застройщик будет считаться добросовестным, а постройка не будет считаться самовольной если на момент возведения было получено разрешение, имеются права на земельный участок, а ограничения или условия использования выделенного участка не внесены в государственный реестр.

Как было указано ранее, объектом самовольного строительства нельзя пользоваться и распоряжаться, а еще такое строение подлежит сносу, правда законодатель дает возможность устранить нарушения. Причем, все затраты несет застройщик.

Кроме того, еще предусмотрена и административная ответственность за нарушение в виде уплаты штрафа за незаконную эксплуатацию, снос или устранение нарушений.

Так, физическое лицо за нарушение нормы эксплуатации самостроя обязано уплатить штраф в размере от 2 до 5 тыс. рублей, а при нарушении сроков сноса (или устранения нарушений) — штраф от 20 до 50 тыс. рублей.

Действующее законодательство определяет сроки, в которые владельцу самовольного строительства необходимо снести здание либо узаконить.

Для сноса самостроя предусмотрено от 3 до 12 месяцев, для реконструкции от 6 месяцев до 3 лет. Граничный срок при этом зависит от специфики конкретного объекта.

Такой перечень определен Градостроительным Кодексом Р Ф, а именно ст. 51. Разрешение на строительство не нужно в таких случаях:

• гараж;
  
• объекты на участках для садоводства и дачного хозяйства;
  
• некапитальное строительство (навесы и т. д.);
  
• вспомогательные сооружения;
  
• реконструкция (если не нарушаются несущие стены и строительство не выходит за параметры объекта).
  

Перечень объектов, не требующих разрешения, также может самостоятельно устанавливаться отдельными субъектами Российской Федерации.

Законодательство предоставляет возможность застройщикам легализировать свое самовольное строительство, не прибегая к сносу такого здания, путем устранения нарушений и оформления в собственность при условии соблюдения всех строительных и градостроительных норм и требований.

Приведение строительства к нормам и правилам осуществляется в порядке объектов капстроя. Сроки, в течении которых закон дает возможность легализовать самострой, составляют от 6 месяцев до 3 лет, учитывая конструктивные особенности объекта недвижимости.

В течение данного периода времени собственник не имеет права пользоваться и распоряжаться ни земельным участком, ни постройкой. То есть передать в другую собственность, оформить дарственную, сдать в аренду, проживать в здании или совершать другие сделки с участком нельзя.

Для легализации самостроя есть два варианта:

• административный;
  
• судебный.
  

Первый вариант более простой, но в случае если через него не удается легализовать остается последний — через иск в суде.

При этом, чтобы была возможность легализовать самострой, необходимо соблюдение основных моментов, а именно:

• наличие права собственности на землю;
  
• постройка должна соответствовать целевому назначению участка;
  
• постройка не должна выходить за границы плана территории;
  
• не нарушаются права и интересы других лиц.
  

При этом, дальнейшие действия могут отличаться от типа постройки и участка.

Например, для объектов, построенных на территории садоводческих товариществ, существует упрощенная процедура, так называемая «дачная амнистия».

Для этого подается заказ на изготовление техплана через кадастровую службу, затем после оплаты госпошлины подается заявление на регистрацию права собственности. Вместе с ним подается и изготовленный техплан. На протяжении нескольких недель рассматривается предоставленный пакет документов и, если нет сомнений в соблюдении строительных правил, выдается документ, подтверждающий право собственности.

В случае наличия каких-то сомнений или нестыковок, Росреестр имеет право отказать в рассмотрении документов и регистрации. Тогда у застройщика остается только единственный вариант решения — через суд.

Если процесс легализации в административном порядке терпит фиаско, остается единственный вариант — судебное решение. Однако, перед обращением в суд необходимо пройти все варианты досудебного решения вопроса по легализации самостроя.

Для этого подается исковое заявление (см. во вложении), ответчиками по которому выступают муниципальные структуры, выдавшие отказ. По мнению юридических экспертов, успешность судебного дела напрямую зависит от аргументации исковых требований и качество прилагаемого пакета документов.

Для судебного дела необходимо предоставить такие документы:

• копии заявления и всех приложений для сторон процесса;
  
• оценочное заключение (на основании него рассчитывается государственная пошлина);
  
• документы, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
  
• техплан или другой документ, подтверждающий о наличии самовольного строительства на участке;
  
• справки, подтверждающие отсутствие нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
  
• документ, подтверждающий факт того, что строительство объекта не вызвало нарушения прав других лиц;
  
• бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
  
• квитанция об уплате госпошлины.
  
  

После рассмотрения дела, суд выносит свое решение. В случае положительного вердикта, владелец с решением суда обращается в МФЦ для регистрации собственности. Лишь после этого постройка будет считаться законной и с ней можно будет проводить действия.

Как видно, вся процедура легализации довольно долгая и занимает много сил и финансовых ресурсов. Конечно же, можно поручить такое дело непосредственно юридическим фирмам, специализирующимся на данном вопросе и имеющих значительный опыт в решении подобных проблем.

Именно поэтому, если строительство находится только на стадии планирования или начала, лучшим вариантом будет соблюдение всех правил и норм строительства, получения разрешения на строительство, чтобы в будущем не возникало проблем и вопросов при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию и не приходилось легализировать постройку в судебном порядке.