Купить участок — полдела. Главное — понять, что на нём можно строить.

В России существует 7 категорий земель, но для строительства жилья подходят только 3:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
- ЛПХ — личное подсобное хозяйство
- СНТ — садовое некоммерческое товарищество
В этой статье разберём все различия, плюсы и минусы каждой категории.

Что это такое
ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) — земли, предназначенные для строительства жилых домов высотой до 3 этажей и не более 20 метров.

Что можно строить
✅ Капитальный жилой дом (до 3 этажей)
✅ Гараж, баня, хозпостройки
✅ Забор, скважина, септик

Ограничения
❌ Высота дома не более 20 м (≈3 этажа)
❌ Дом должен соответствовать СНиП и градостроительным нормам
❌ Обязательно согласование проекта (уведомление о начале строительства)
❌ Минимальные отступы: 3 м от соседних участков, 5 м от дороги

Плюсы ИЖС
Полноценная прописка — регистрация по месту жительства без проблем
Почтовый адрес — можно получать корреспонденцию, курьерские доставки
Социальная инфраструктура — власти обязаны строить дороги, школы, больницы
Ипотека — банки охотно дают кредиты на ИЖС
Коммунальные услуги — подключение газа, воды, электричества проще

Минусы ИЖС
Высокая цена — на 30-50% дороже ЛПХ и в 2-3 раза дороже СНТ
Бюрократия — нужно подавать уведомление о начале/окончании строительства
Налог выше — земельный налог по максимальной ставке (0,3% кадастровой стоимости)
Требования к дому — должен соответствовать нормам, иначе могут заставить снести

Для кого
Постоянное проживание
Семьи с детьми (нужна прописка для школы)
Ипотека (банки требуют ИЖС)

Что это такое
ЛПХ (Личное подсобное хозяйство) — земли для ведения личного хозяйства (огород, сад, содержание животных) и строительства дома.
⚠️ Важно: ЛПХ бывает двух типов:
1. ЛПХ в черте населённого пункта (приравнивается к ИЖС)
2. ЛПХ на сельхозземлях (ограничения по строительству)

Что можно строить
ЛПХ в черте населённого пункта:
✅ Жилой дом (до 3 этажей)
✅ Хозяйственные постройки (сараи, теплицы, загоны для животных)
✅ Баня, гараж
ЛПХ на сельхозземлях:
❌ Капитальный жилой дом строить НЕЛЬЗЯ
✅ Только хозяйственные постройки (сарай, теплица)

Плюсы ЛПХ
Прописка возможна (если участок в черте населённого пункта)
Цена ниже ИЖС (на 20-30%)
Меньше бюрократии (не всегда требуется уведомление о строительстве)
Можно вести хозяйство — огород, куры, козы без ограничений
Налоговые льготы — доход от продажи урожая не облагается налогом

Минусы ЛПХ
Путаница с категорией — нужно смотреть: в черте населённого пункта или нет
Нет обязательств властей — могут не строить дороги, школы
Ипотека сложнее — не все банки дают кредиты на ЛПХ
Коммуникации — подключение может быть дороже, чем на ИЖС

Для кого
Хотите дом + огород/хозяйство
Ограниченный бюджет (дешевле ИЖС)
Постоянное или сезонное проживание

Что это такое
СНТ (Садовое некоммерческое товарищество) — объединение граждан для ведения садоводства и огородничества. С 2019 года официально разрешено строить дома и регистрироваться в них.

Что можно строить
✅ Садовый дом (до 3 этажей, высота до 20 м)
✅ Хозяйственные постройки (баня, сарай, теплица)
✅ С 2019 года — полноценный жилой дом (если участок соответствует требованиям)

Плюсы СНТ
Самая низкая цена — в 2-3 раза дешевле ИЖС
Прописка возможна (с 2019 года, если дом признан жилым)
Меньше требований — можно строить без согласований
Низкие налоги — земельный налог по минимальной ставке
Природа — обычно СНТ в живописных местах

Минусы СНТ
Нет инфраструктуры — власти не обязаны строить дороги, школы, больницы
Членские взносы — 10-30 тыс. ₽/год на охрану, дороги, электричество
Сложности с пропиской — дом должен соответствовать требованиям для жилых помещений
Проблемы с ипотекой — банки неохотно дают кредиты на СНТ
Дорогие коммуникации — подключение газа, воды за свой счёт, часто невозможно
Плохие дороги — зимой может быть непроезжая грунтовка

Для кого
Дача, сезонное проживание
Минимальный бюджет
Любите природу, готовы к отсутствию удобств

На участке ИЖС
✅ Жилой дом (до 3 этажей, высота до 20 м)
✅ Гараж, баня, хозблок
✅ Гостевой дом (если общая площадь застройки до 30%)
✅ Бассейн, беседка
Ограничения:
- Застройка не более 30% площади участка
- Отступы от границ: минимум 3 м
- Высота забора: до 2 м (прозрачный со стороны соседей)

На участке ЛПХ (в черте населённого пункта)
✅ Всё то же, что на ИЖС
✅ Дополнительно: загоны для животных, теплицы, птичники

На участке ЛПХ (на сельхозземлях)
❌ Капитальный жилой дом строить НЕЛЬЗЯ
✅ Только хозяйственные постройки (без фундамента)

На участке СНТ
✅ Садовый дом (можно с фундаментом, до 3 этажей)
✅ Жилой дом (с 2019 года, если соответствует требованиям)
✅ Баня, гараж, теплица, хозблок
Ограничения:
- Отступы от границ: 3 м (для дома), 1 м (для хозпостроек)
- Согласование с правлением СНТ (иногда есть архитектурные ограничения)

Когда это нужно

• Купили СНТ, хотите строить полноценный дом
• Участок ЛПХ на сельхозземлях, хотите перевести в ИЖС

Можно ли изменить ВРИ
✅ Относительно легко:
СНТ → ИЖС или ЛПХ → ИЖС (если участок в черте населённого пункта)
⚠️ Сложно:
Сельхозземли → Земли населённых пунктов (нужно решение местных властей)

Порядок изменения ВРИ
Шаг 1: Проверить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего населённого пункта
Шаг 2: Подать заявление в местную администрацию (паспорт, выписка из ЕГРН, обоснование)
Шаг 3: Дождаться решения комиссии (30-90 дней)
Шаг 4: Внести изменения в ЕГРН через Росреестр
Стоимость: 5 000 - 30 000 ₽ | Срок: 2-6 месяцев

Земельный налог (ежегодно)
Ставка: 0,3% от кадастровой стоимости для всех категорий
Пример (участок 10 соток, кад. ст-ть 500 тыс. ₽):
- ИЖС/ЛПХ: 1 500 ₽/год
- СНТ: 800-1 200 ₽/год (кадастровая стоимость ниже)

Льготы: пенсионеры, многодетные, инвалиды (вычет 6 соток)

Членские взносы (только СНТ)

• Целевые взносы: 5 000 - 15 000 ₽/год
• Вступительный взнос: 10 000 - 50 000 ₽ (однократно)
• Охрана: 3 000 - 10 000 ₽/год

Итого по СНТ: 10 000 - 30 000 ₽/год дополнительно

ИЖС — если:
✅ Нужна прописка и ипотека
✅ Хотите полноценную инфраструктуру
✅ Готовы платить больше за участок
ЛПХ — если:
✅ Хотите дом + огород/хозяйство
✅ Нужна прописка, но бюджет ограничен
✅ Участок в черте населённого пункта
СНТ — если:
✅ Дача, сезонное проживание
✅ Минимальный бюджет
✅ Готовы к отсутствию инфраструктуры

ВСЕГДА проверяйте категорию земли и ВРИ в выписке из ЕГРН ДО покупки.

Слова продавца "здесь можно всё строить" — не гарантия. Только документы.